賃貸を退去するとき、敷金から差し引かれることが多い「クリーニング費用」。実は負担のルールには明確な考え方があります。すまちょくの運営会社は仙台の不動産会社。貸す側・借りる側の両方を知る立場から、フェアに解説します。
原則: 通常の使用による汚れは「貸主負担」
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次のように整理されています。
- 経年劣化・通常損耗（日照によるクロスの変色、家具の設置跡など）→ 貸主負担
- 故意・過失による損耗（掃除を怠ったカビ・油汚れの固着、タバコのヤニなど）→ 借主負担
つまり「普通に住んで普通に汚れた分」は、本来家賃に含まれているという考え方です。
ただし「クリーニング特約」は有効なことが多い
多くの賃貸借契約には「退去時クリーニング費用は借主負担とする」という特約があります。金額が具体的で、内容が明確に合意されていれば、この特約は基本的に有効です。まずは契約書の特約欄を確認しましょう。
借主負担を減らすためにできること
- 換気とこまめな水回りケア — カビは「放置した結果」と判断されると借主負担に傾きます。日々の予防習慣が、退去時の判定にも効いてきます。
- 退去前の簡易清掃 — 全体を軽く清掃しておくだけでも、立ち会い時の印象と判定が変わります。
- 設備の不具合は早めに報告 — 水漏れ放置によるシミなどは、報告していれば貸主側の問題になったケースも。
- 入居時の写真を残しておく — 入居時点の状態が分かる写真があれば、退去時に「もともとあった傷か、入居中についた傷か」を客観的に示せます。
退去立ち会いで見られやすいポイント
立ち会いでは、キッチンの油汚れ・レンジフードの黒ずみ・浴室のカビや水垢・エアコン内部のニオイなど、「日常の手入れが及びにくい場所」が重点的にチェックされる傾向があります。逆に言えば、この4カ所を退去前に整えておくと、借主負担の指摘を受けにくくなります。
「経過年数」で借主負担は目減りするという考え方
原状回復のルールでもう一つ知っておきたいのが、「経過年数」という考え方です。国交省のガイドラインでは、クロス（壁紙）やカーペット、クッションフロア、畳床など経年で価値が減っていく部分について、入居年数が長いほど借主が負担すべき割合は小さくなるという整理がされています（畳表や襖紙のような消耗品と、フローリングの部分補修は経過年数を考慮しない扱いです）。
これは、内装材にも家電製品と同じように「耐用年数」があり、年数が経つほど残っている価値（残存価値）が下がっていくという考え方に基づいています。極端に言えば、耐用年数を大きく超えて住んでいたクロスに借主が新品同様の張り替え費用を全額負担する、という請求は本来の考え方に合いません。逆に、入居してすぐに故意・過失でクロスを損傷させた場合は、残存価値が高い分だけ負担割合も大きくなります。
つまり「同じ汚れ方・傷み方」でも、入居年数によって適正な負担額は変わってくるということです。退去時に提示された金額に納得がいかない場合は、対象箇所の設置時期や自分の入居期間を確認し、経過年数が考慮されているかを管理会社に確認してみる価値があります。
このルールが実務で意味を持つのは、長く住んだ部屋ほど「経年劣化」の範囲が広く認められやすいという点です。数年〜十数年住んだ部屋であれば、多少の汚れや傷みがあっても、それ自体が通常の生活で生じる範囲として扱われやすくなります。逆に、入居から1年未満で借主の不注意による損傷が生じた場合は、まだ残存価値が高い状態であるため、負担額も相応に大きくなりやすいという整理です。見積り明細に「経過年数」や「残存価値」といった言葉が出てこない場合でも、いつ設置された設備・内装かを確認する習慣をつけておくと、退去時の交渉がしやすくなります。
出典: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
借主として退去前にできる最終チェック
- キッチンの油汚れ・レンジフードの黒ずみは自分では落としきれないことが多いポイントです
- 浴室の水垢・カビは日々の予防習慣を退去の数か月前から意識するだけでも印象が変わります（黒カビの予防習慣もあわせてご覧ください）
- エアコンの内部洗浄は退去のタイミングでは間に合わないことが多いため、入居中の閑散期（春・秋）に済ませておくのがおすすめです
オーナー・管理会社の方へ: 空室クリーニングは「募集開始日」を左右する
退去から募集開始までの日数は、そのまま空室損失です。すまちょくの空室クリーニングは、内見目線のチェックリスト検品と写真付き完了報告で「すぐ募集に出せる状態」を基準にしています。1R・1Kから戸建てまで間取り別の料金は料金ページに掲載しており、鍵預かり・立ち会い不要にも対応しますので、複数戸の定期依頼もご相談ください。クリーニングの範囲を超える原状回復工事のご相談についても、パートナー経由でお受けできるよう順次拡大予定です。
原状回復の判断に迷ったときも、まずは無料見積りフォームから、現状を確認するところから始めてみてください。
この記事のよくある質問
Q退去時のクリーニングを自分で手配してもいいですか？
契約の特約でクリーニング業者が指定されている場合はそれに従います。指定がなければ自己手配も可能ですが、事前に管理会社へ確認するのが確実です。